Bir gayrimenkul veya gayrimenkul projesinin güncel piyasa koşullarına göre olası değerinin, bağımsız, tarafsız ve objektif olarak yapılan araştırmalarda elde edilen verilere dayanarak belirlenmesidir.

Ülkemizde gayrimenkul sektörünün gelişmesine paralel olarak taşınmaz değerlerinin ekonomi içindeki öneminin ciddi oranda artması, piyasayı denetleyen kurumların küçük yatırımcıyı koruma ilkesinden kaynaklı “gerçek değer” arayışı, halka açık kurum ve işletmelerin mülklerinin alım satımı, devir ve takasında gerçek bedellerin tespiti ve finansal sektörün teminatlarına karşılık teşkil eden taşınmazların sahip oldukları özelliklerine uygun gerçek değerlerinin tespitine yönelik tarafsız ve objektif kriterlerle yapılan analizler doğrultusunda hazırlanan değer tespit raporları ise “Değerleme Raporu” olarak adlandırılmıştır.

Gayrimenkul Değerleme Uzman Yardımcısı : Bir gayrimenkul veya gayrimenkul projesinin güncel piyasa koşullarına göre olası değerinin, bağımsız, tarafsız ve objektif olarak yapılan araştırmalarda elde edilen verilere dayanarak belirlenmesini sağlayan gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından tam zamanlı istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile tam zamanlı istihdam edilmeksizin, sözleşme imzalamak suretiyle değerleme hizmeti veren, Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında tecrübe sürecinde olan ve henüz Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı olmayan yetkin kişilerdir.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı : Bir gayrimenkul veya gayrimenkul projesinin güncel piyasa koşullarına göre olası değerinin, bağımsız, tarafsız ve objektif olarak yapılan araştırmalarda elde edilen verilere dayanarak belirlenmesini sağlayan gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından tam zamanlı istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile tam zamanlı istihdam edilmeksizin, sözleşme imzalamak suretiyle değerleme hizmeti veren, Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında yeterli tecrübesi olan ve kendilerine Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişilerdir.

Sorumlu Değerleme Uzmanı : Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yeterliliği belgelenmiş olan gayrimenkul değerleme şirketinin ödenmiş sermayesinde asgari % 10 oranında pay sahibi olan, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 5 yıl tecrübe ile mesleki yetkinliğe sahip olan ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansına sahip olan ve de şirket adına değerleme çalışmasını kendi kişisel sorumlulukları ile yürüten ve şirket adına değerleme raporlarını imzalamaya yetkili olan değerleme uzmanlarıdır.

Gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım gerçekleşen alım – satım fiyatlarının konu edildiği piyasa değeri yaklaşımıdır. Piyasa Değeri Analizi verileri yeterli düzeyde ve karşılaştırılabilir nitelikte olduğu için söz konusu yöntem kullanılmıştır. Piyasa değeri yaklaşımı varsayımları ve nedenleri:

• Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
• Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkuller hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.
• Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.
• Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
• Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo-ekonomik koşullarının geçerli olduğu kabul edilir.

Kullanılan bu yöntem, belirli bir mülkün satın alınması yerine kişinin ya o mülkün tıpatıp aynısını veya aynı yararı sağlayacak başka bir mülkü inşa edebileceği olasılığını dikkate alır. Gayrimenkul bağlamında, insanların zaman darlığı, çeşitli olumsuzluklar ve riskler olmadıkça, eşdeğer arazi ve alternatif bina inşa etmek yerine benzer bir mülk için daha fazla ödeme yapmaları normalde savunulur bir durum değildir. Uygulamada yaklaşım, yapılacak değer tahmininde yenisinin maliyeti değerlemesi yapılan gayrimenkul için ödenebilecek olası fiyatı aşırı ölçüde aştığı durumlarda eski ve daha az fonksiyonel mülkler için amortismanı da içerir. Bu yöntem;
– Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir.
– Mevcut bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “ Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır “ şeklinde tanımlanmaktadır. 

Taşınmazların, getirmesi olası olan gelirlere göre değeri belirlenebiliyorsa, bu durumda Gelir yöntemi kullanılabilir. Bu yöntemde, bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde kriter, elde edilebilecek net gelir oluyor. Bu net gelir; yapı, yapıyla bütünlük teşkil eden diğer tesisler ve arsa payından oluşuyor. İlgili gayrimenkulün gelirinin yıllar itibari ile nasıl bir gelişme/değişim izleyebileceği, gerekli çalışmalar sonucu tahmin edilerek, genel giderler, işletme maliyetleri, vergiler, sermaye ihtiyaçları ve yatırım harcamaları düşüldükten sonra ulaşılan gelir değerinin piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için de gerekli düzeltmeleri yapılarak piyasa değeri takdir ediliyor.