GAYRİMENKUL DEĞERLEME

Bir gayrimenkul veya gayrimenkul projesinin güncel piyasa koşullarına göre olası değerinin, bağımsız, tarafsız ve objektif olarak yapılan araştırmalarda elde edilen verilere dayanarak belirlenmesidir.

Ülkemizde gayrimenkul sektörünün gelişmesine paralel olarak taşınmaz değerlerinin ekonomi içindeki öneminin ciddi oranda artması, piyasayı denetleyen kurumların küçük yatırımcıyı koruma ilkesinden kaynaklı “gerçek değer” arayışı, halka açık kurum ve işletmelerin mülklerinin alım satımı, devir ve takasında gerçek bedellerin tespiti ve finansal sektörün teminatlarına karşılık teşkil eden taşınmazların sahip oldukları özelliklerine uygun gerçek değerlerinin tespitine yönelik tarafsız ve objektif kriterlerle yapılan analizler doğrultusunda hazırlanan değer tespit raporları ise “Değerleme Raporu” olarak adlandırılmıştır.

Gayrimenkul Değerleme Uzman Yardımcısı : Bir gayrimenkul veya gayrimenkul projesinin güncel piyasa koşullarına göre olası değerinin, bağımsız, tarafsız ve objektif olarak yapılan araştırmalarda elde edilen verilere dayanarak belirlenmesini sağlayan gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından tam zamanlı istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile tam zamanlı istihdam edilmeksizin, sözleşme imzalamak suretiyle değerleme hizmeti veren, Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında tecrübe sürecinde olan ve henüz Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı olmayan yetkin kişilerdir.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı : Bir gayrimenkul veya gayrimenkul projesinin güncel piyasa koşullarına göre olası değerinin, bağımsız, tarafsız ve objektif olarak yapılan araştırmalarda elde edilen verilere dayanarak belirlenmesini sağlayan gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından tam zamanlı istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile tam zamanlı istihdam edilmeksizin, sözleşme imzalamak suretiyle değerleme hizmeti veren, Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında yeterli tecrübesi olan ve kendilerine Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişilerdir.

Sorumlu Değerleme Uzmanı : Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yeterliliği belgelenmiş olan gayrimenkul değerleme şirketinin ödenmiş sermayesinde asgari % 10 oranında pay sahibi olan, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 5 yıl tecrübe ile mesleki yetkinliğe sahip olan ve Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansına sahip olan ve de şirket adına değerleme çalışmasını kendi kişisel sorumlulukları ile yürüten ve şirket adına değerleme raporlarını imzalamaya yetkili olan değerleme uzmanlarıdır.

Gayrimenkul değerleme işlemi, talep sonrasında taşınmaza dair TAKBİS belgesinin internet üzerinden temin edilmesi sonrasında işe uygun deneyime sahip uzmanın görevlendirilmesi ile başlar. TAKBİS belgesi taşınmazın tapu sicilindeki kaydının en son şekli olup, taşınmazın il, ilçe, Mahalle, mevki, ada ve parsel bilgileri ile mülkiyet sahibi veya sahiplerinin isimleri, hisseleri ve var ise taşınmaz üzerinde kısıtlamalar veya bilgilendirmeleri içermektedir. Bu belge başlangıç ve resmi kurumlarda inceleme yapılabilmesi için öncelikli olan belge niteliğinde olup, sırası ile

  • Taşınmazın yasal belgelerinin incelenmesi (Tapu ve Belediye araştırmaları)
  • Taşınmazın yerinde incelenmesi ve fotoğraflanması
  • Toplanan verilerin değerlendirilmesi ve eğer başkaca bir araştırmaya gerek duyulmuyor ise raporun Ulusal ve/vaya Uluslararası Değerleme Standartları, Ekspertiz yönetmelik ve Şartnameleri’ ne bağlı kalınarak ekine taşınmaz ve belgelerin fotoğrafları konularak tanzim edilmesi
  • Tanzim edilmiş olan raporun kontrol ekibinden görevli değerleme uzmanınca detaylı kontrol edilmesi ve belgeler ile uyumunun teyit edilmesi, Raporun talep eden şahıs veya kuruma teslimi ile sonuçlanmaktadır.


Her bir rapor başlangıcından bitimine dek kayıt, operasyon, planlama, rapor takip, değerleme uzmanı, kontrol uzmanı ve sorumlu değerleme uzmanı aşamalarından geçmekte ve son olarak muhasebe birimlerince kayıt altına alınarak oldukça profesyonel ekipler tarafından yönetilmekte olup, raporların güvenilir, tarafsız, objektif ve mesleki etik ilkelere uygun hazırlanması ön koşuldur.

1. Değerlemenin Tanımlanması

  • Taşınmazın tanımı
  • Taşınmazın mülkiyet haklarının tanımı
  • Raporun kullanımı
  • Değer tanımı
  • Değer tarihi
  • Değerlemenin kapsamı
  • Diğer sınırlayıcı koşullar

2. Ön Analiz Veri Seçimi ve Toplanması

  • Genel
  • Özel
  • Rekabetçi Arz ve Talep


3. En Verimli ve En İyi Kullanımın Belirlenmesi

  • Boş Olarak Arazi
  • Geliştirilmiş Olarak Mülk
  • Kullanım, Zaman ve Pazar Katılımcıları Bakımından


4. Arazinin Değer Tahmini
5. Değerleme Yaklaşımlarının Uygulanması

  • Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı
  • Maliyet Yaklaşımı
  • Gelir Kapitalizasyonu (İndirgeme) Yaklaşımı


6. Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması ve Nihai Değer Tahmini
7. Tanımlanan Değerin Raporlanması

Gayrimenkul değerleme raporu, o taşınmaza dair TAKBİS belgesi, (taşınmazın tapu sicili kaydını, teknik bilgilerini, mülkiyet bilgilerini, taşınmaz üzerinde mevcut kısıtlamaları vs. bilgileri içermektedir.) Bu belgeye ek olarak rapor içerisinde taşınmazın Tapu ve Belediyelerde mevcut yasal dayanakları olan inşaat ruhsatı, Yapı Kullanım İzin Belgesi (iskan), projesi, imar/kadastral paftası gibi yasal belgelerinin fotoğrafları ile bu verilerin yazılı hale getirildiği gayrimenkulün projesine ve yerindeki mevcut durumunun anlatıldığı anlatım ve açıklama kısımları, son olarak değere esas olan veriler, taşınmazın niteliğine uygun değerleme yöntemi kullanılarak objektif olarak, güncel piyasa koşullarında takdir edilen piyasa değerinden oluşmaktadır.
 

Sahip olduğumuz veya almayı düşündüğümüz her türlü gayrimenkulün yasal durumu, belgelere ve kayıtlara olan uyumu, mevcut ve olası riskleri, olumlu ve olumsuz özellikleri ile güncel piyasa koşullarındaki değerini öğrenmek, kısacası neye sahip olduğunuz veya neyi satın almak üzere olduğunuzu öğrenmek istiyorsanız içeriğinde beklentinizi karşılayacak tüm bilgi ve belgeleri içeren bir Değerleme Raporuna ihtiyacınız vardır.

Bu raporlar gayrimenkullerin güncel piyasa koşullarına göre gerçekçi değerinin, bağımsız, tarafsız ve objektif olarak yapılan araştırmalarda elde edilen verilere dayanarak belirlenmesini sağlayan gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından tam zamanlı istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile sözleşme imzalamak suretiyle değerleme hizmeti veren, asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında tecrübeli ve yetkin kişiler tarafından hazırlanmakta ve yine yetkin uzmanlar tarafından incelenerek son halini alan kurumsal belge niteliğindedir.

Gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım gerçekleşen alım – satım fiyatlarının konu edildiği piyasa değeri yaklaşımıdır. Piyasa Değeri Analizi verileri yeterli düzeyde ve karşılaştırılabilir nitelikte olduğu için söz konusu yöntem kullanılmıştır. Piyasa değeri yaklaşımı varsayımları ve nedenleri:

  • Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
  • Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkuller hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.
  • Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.
  • Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
  • Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo-ekonomik koşullarının geçerli olduğu kabul edilir.

Kullanılan bu yöntem, belirli bir mülkün satın alınması yerine kişinin ya o mülkün tıpatıp aynısını veya aynı yararı sağlayacak başka bir mülkü inşa edebileceği olasılığını dikkate alır. Gayrimenkul bağlamında, insanların zaman darlığı, çeşitli olumsuzluklar ve riskler olmadıkça, eşdeğer arazi ve alternatif bina inşa etmek yerine benzer bir mülk için daha fazla ödeme yapmaları normalde savunulur bir durum değildir. Uygulamada yaklaşım, yapılacak değer tahmininde yenisinin maliyeti değerlemesi yapılan gayrimenkul için ödenebilecek olası fiyatı aşırı ölçüde aştığı durumlarda eski ve daha az fonksiyonel mülkler için amortismanı da içerir. Bu yöntem;
– Gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir.
– Mevcut bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “ Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır “ şeklinde tanımlanmaktadır. 

Taşınmazların, getirmesi olası olan gelirlere göre değeri belirlenebiliyorsa, bu durumda Gelir yöntemi kullanılabilir. Bu yöntemde, bir taşınmazın değerinin belirlenmesinde kriter, elde edilebilecek net gelir oluyor. Bu net gelir; yapı, yapıyla bütünlük teşkil eden diğer tesisler ve arsa payından oluşuyor. İlgili gayrimenkulün gelirinin yıllar itibari ile nasıl bir gelişme/değişim izleyebileceği, gerekli çalışmalar sonucu tahmin edilerek, genel giderler, işletme maliyetleri, vergiler, sermaye ihtiyaçları ve yatırım harcamaları düşüldükten sonra ulaşılan gelir değerinin piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için de gerekli düzeltmeleri yapılarak piyasa değeri takdir ediliyor.
 
Kullanılan bu yöntem; benzer mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan bir mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir. Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden ve bölgede faaliyet gösteren emlak firmaları ile yapılan görüşmelerden faydalanılmakta; bölgede yakın dönemde satılık ve kiralık olarak pazara çıkarılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek konum, büyüklük, imar durumu ve fiziksel özellikler gibi kriterler çerçevesinde mukayesesi yapılmakta ve konu taşınmaz için değer takdir edilir.
 
  • Ülke genel ekonomik koşullarında değişiklik olmaması,
  • Ülke siyasi yapısında büyük değişiklikler olmaması,
  • Doğal afetler sonucu gayrimenkulde ve bölgede zarar oluşmaması,
  • Toplumsal hareketler sonucu gayrimenkulde ekonomik ve fiziksel zarar oluşmaması,
  • Değerlemeden sonra ana gayrimenkulde ve bağımsız bölümde herhangi bir hasar meydana gelmemesi,
  • Değerlemeden sonra ilgili bölgede imar planında değişiklik olmaması,
  • Alıcının kimliği, çevreyi kirletici maddelerin varlığı veya mülkü yeniden geliştirebilme olasılığı gibi özel, olağandışı veya olağanüstü varsayımların dikkate alınmaması hallerinde rapor tarihi itibariyle geçerlilik süresi 1 (BİR) yıldır.

Yapılan değerleme çalışmasının SPK mevzuatlarına ve UDES Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak gerçekleştirildiği ve aşağıdaki hususların teyidi ile sağlandığı beyan olunur.

  • Raporda sunulan bulgular değerleme uzmanlarının sahip olduğu tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
  • Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
  • Değerleme uzmanlarının değerleme konusunu oluşturan mülkler herhangi bir ilgisi yoktur.
  • Değerleme uzmanlarının (şirketinin) ücreti raporun herhangi bir bölümüne bağlı değildir.
  • Değerleme, ahlaki kural ve standartlarına, mesleki gereklere göre gerçekleştirilmiştir.
  • Değerleme uzmanları mesleki eğitim şartların haizdir.
  • Değerleme uzmanlarının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi vardır.
  • Değerleme uzmanları mülkü kişisel olarak denetlemiştir.

Gayrimenkul, fiziksel bir varlık olan arazi ve bu arazi üzerine insanlar tarafından yapılmış yapılar olarak tanımlanır. Bu tanım içerisinde gayrimenkulleri (konut nitelikli) yerleşim amaçlı yapılar ile (ofis, alış veriş merkezleri gibi ticari yapılar); fabrika, imalathane gibi sınaî yapılar) – (hastane, kreş gibi sıhhi ve sosyal yapılar) – (dini yapılar) – (Resmi kurumlar gibi idari yapılar) ve (arazi, tarla gibi) yerleşime imkân vermeyen yapılar şeklinde iki gruba ayırmak mümkündür.

Genel olarak değerlendirildiğinde, arsa piyasası, yapı malzemesi, araç gereç, dayanıklı tüketim ve iş gücü piyasalarıyla olan bağlantıları nedeniyle gayrimenkul piyasası her zaman için ülke ekonomilerinin lokomotif sektörlerinden biri olmaya devam etmektedir. Bu çerçevede gayrimenkul piyasasının konut piyasası, ticari mülk piyasası, sanayi piyasası, tarımsal piyasa, özel amaçlı piyasa (otel-turizm, eğlence gibi) yer almaktadır. İlgili piyasalarda, piyasalara ilişkin farklı unsurlar değer takdiri üzerinde önemli farklılıklar yaratabilmektedir.

Örneğin, konut piyasalarının analizinde analiz edilen bölgenin nüfusu, hane halkı büyüklüğü ve sayısı, hane halkı artış ve azalış hızları, hane halkı yaş dağılımı bileşimi, kişi başına ve hane halkı başına gelir, tasarruf düzeyleri, çevredeki sosyal donatılar ve destek tesisler, konuta ilişkin nitel ve nicel özellikler gibi faktörler etkili olurken; perakende piyasasının analizinde ticaret yöresinin, hane halkı büyüklüğü ve sayısı, kişi başına ve hane halkı başına harcanabilir gelir, boşluk ve doluluk oranları, perakende tesislerin çekiciliğini etkileyen unsurlar, perakende tesisine erişim ve ulaşım maliyetleri etkili olabilmektedir.  

Diğer taraftan, ofis piyasalarının analizinde bölgenin ofis yeri olarak işverenleri, tercih edenleri ve bu firmaların tahmini personel gereksinimleri, ofisin merkezi iş alanı ve kent dışı gelişim içindeki konumu, boşluk ve doluluk oranları, inşaat kalitesi, yönetim profesyonelliği ve diğer kiracılar gibi ofis binasının çekiciliğini etkileyen faktörler ile lokanta, dükkân, eğlence yeri gibi destek tesislerin mevcudiyeti, ulaşım sistemlerine erişim ve ulaşım maliyeti etkili olurken; sanayi piyasasının analizinde hammaddenin mevcudiyeti veya hammaddeye ulaşılabilirlik, vasıflı ve vasıfsız işgücünün güncel ve tahmin edilebilen bulunabilirliği, toplam istihdamdaki büyüme, piyasanın organize olup olmadığı ve altyapı imkânlarından yararlanma durumu, karayolu, denizyolu, demiryolu, havayolu gibi ulaşım sistemlerine erişim ve maliyeti gibi faktörler etkili olabilmektedir.
Tarımsal mülk piyasası analizinde ise, Ürün piyasası, toprağın verimliliği, ekolojik ve çevresel konular, konu tarımsal bölgenin özelliği, uzun vadeli devlet politikaları ve sübvansiyonlar, yeraltı suyu rezervleri gibi faktörler etkili olabilmektedir.  

Ancak yine de ülke koşulları ve piyasa dinamikleri dikkate alındığında, yukarıda belirtilen piyasalar içerisinde konut olarak kullanılan yapıların gayrimenkul türleri içerisinde en fazla önem verilmesi gereken yapılar olarak değerlendirilmesi gerekmektedir. Konut, en geniş ifadesi ile insanların barınma ihtiyaçlarını karşılayan ve toplumun en temel birimi olan aileyi bir arada tutan fiziksel ve moral mekanlar bütünü olarak tanımlanabilir. Konut niteliğindeki gayrimenkuller gelecek dönemler için bir güvence, bir yatırım aracı ya da gerektiğinde teminat olarak gösterilebilen bir mal özelliğine de sahiptirler. Konut sahibi olma olgusu bazı toplumlarda sosyal güvencenin değişmez bir parçası olarak kabul edilmektedir.  

Gelişmiş ülkelerde hane halkı konut sahipliği oranları, Amerika Birleşik Devletleri (ABD)’nde yüzde 69, Avrupa Birliği (AB)’nde ise ortalama olarak yüzde 65 düzeyindedir. Türkiye İstatistik Kurumu’nun 2011 yılı Türkiye Nüfus ve Konut Araştırması sonuçları incelendiğinde, Türkiye genelinde kentsel hane halkının konut sahipliği oranı, ABD ve AB ortalaması ile karşılaştırıldığında bu ülkeler ile yakın sonuçlar vermektedir. Türkiye’de hane halkının yüzde 67,3’ü konut sahibidir. Toplam hane halkının yüzde 23,8’i ise kiracı durumundadır; geri kalan yüzde 8,9’luk kesim ise lojmanda oturan, ev sahibi olmayan ama kira ödemeyen, bilinmeyen ve diğeri temsil etmektedir.